中小企業診断士 過去問
令和5年度 再試験（2023年）
問146 (経営法務 問24)

賃借人が適法に賃借物を転貸した場合には、賃貸人は、賃借人との間の賃貸借を賃借人の債務不履行により解除したことをもって、転借人に対抗することができます。

「賃借人の債務不履行」ということは、賃貸人は賃借人から賃貸料を徴収できなくなるため、賃貸人は賃借人との賃貸借契約を解除することで、転借人に賃貸料を請求・徴収することができます。

賃借人が適法に賃借物を転貸した場合には、転借人は、転貸借に基づく債務の範囲内であれば、特約がなくとも、賃貸人と賃借人との間の賃貸借に基づく賃借人の債務の範囲を限度として、賃貸人に対して直接履行する義務を負います。

不動産の譲渡人が賃貸人であるときは、その賃貸人たる地位は、譲渡人と譲受人の合意により譲受人に移転します。

賃貸借関係の移転において、賃借人の承諾は不要です。賃借人は単に不動産を借りているだけであり、不動産の権利を保有しているわけではないからです。

正解の選択肢となります。

賃借人が適法に賃借物を転貸した場合には、賃貸人は、賃借人との間の賃貸借を賃借人の債務不履行により解除したことをもって、転借人に対抗することができます。

賃借人が適法に賃借物を転貸した場合には、転借人は、賃貸人と賃借人との間の賃貸借に基づく賃借人の債務の範囲内のみ、賃貸人に対して直接履行する義務を負います。

不動産の譲渡人が賃貸人であるときは、その賃貸人たる地位は、譲渡人と譲受人が合意を得れば、賃借人の承諾は必要なく、譲受人に移転します。

適切な選択肢です。

不適切な選択肢です

賃借人が適法に賃借物を転貸した場合、賃貸人は賃借人との間の賃貸借を債務不履行により解除したことをもって転借人に対抗することができます。民法613条3項により、賃貸人が賃貸借契約を解除した場合、その解除をもって転借人に対抗することができるとされています。賃借人の債務不履行により賃貸借契約が解除されれば、転貸借の基礎も失われるため、賃貸人は転借人に対して明渡しを求めることができます。したがって「転借人に対抗することができない」という記述は誤りです。

不適切な選択肢です

転借人の直接履行義務の範囲が誤っています。民法613条1項により、賃借人が適法に賃借物を転貸した場合、転借人は賃貸人に対して直接履行義務を負いますが、その義務は「転貸借に基づく債務の範囲内」かつ「賃貸借に基づく賃借人の債務の範囲を限度」とされています。つまり、両方の債務の範囲のうち低い方が上限となります。したがって「賃借人の債務の範囲を超えて」という記述は誤りです。

不適切な選択肢です

不動産の譲渡人が賃貸人であるときは、賃貸人たる地位は賃借人の承諾なく譲受人に移転します。民法605条の2第1項により、不動産の譲渡がなされた場合、賃貸人たる地位は譲受人に当然に移転し、賃借人の承諾は不要です。これは「賃借権は不動産に随伴する」という原則に基づいています。したがって「賃借人の承諾を得ない限り移転しない」という記述は誤りです。

適切な選択肢です

民法605条により、不動産の賃貸借は登記をすれば第三者に対抗することができます。賃借権の登記があれば、その後に不動産を譲り受けた譲受人に対しても賃借権を主張することができます。ただし、実務上は賃借権の登記がなされることは稀であり、借地借家法では対抗要件が緩和されています(本問では特別法の適用はないものとされています)。